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El micro emprendedor y el contrato de alquiler del local comercial

Tras haber localizado un local comercial adecuado para ejercer su actividad, el emprendedor debe establecer con el propietario del local un contrato de arrendamiento que no le perjudique.

Un contrato es un acuerdo entre dos partes y el arrendatario no debe firmar sin más el contrato que le presenta el propietario.

Debe leerlo con atención y negociar todos los puntos que considere importantes.  Como norma general, no se debe firmar ningún contrato que contenga cláusulas confusas, que no se entiendan, o que resulten abusivas. Es frecuente observar contratos con condiciones contrarias a la ley de arrendamientos urbanos: la ley siempre prevalece y estas cláusulas no tienen validez pero lo mejor es eliminarlas.

Conviene destacar los siguientes apartados del contrato:

Duración del alquiler:.

Si se firma un contrato por 5 años y el negocio va mal, el arrendador se puede ver obligado a pagar el local hasta que se cumplan los 5 años: es mejor incluir un cláusula que permita rescindir el contrato estableciendo un periodo de preaviso para indicar al propietario que se va a dejar el local.

Si se alquila el local por 1 año renovable, deben quedar claras las condiciones de la renovación y el incremento del precio:  por ejemplo se puede establecer una subida relacionada con el IPC.

Precio: Se puede negociar un precio menor durante los primeros meses para compensar las obras que debe realizar el arrendadatario debidas al mal estado del local o cuando se trata de adecuar un local de obra nueva.

Suministros: Los pagos de alta y suministro de agua, electricidad, son responsabilidad del arrendatario.

Comunidad de propietarios: debe quedar claro quien paga los recibos de la comunidad de propietarios a la cual pertenece el local: El arrendatario puede hacerse cargo de los recibos mensuales y  el propietario (arrendador) de las posibles cuotas extraordinarias o derramas.

Impuestos (España):

El IBI es un impuesto que han de pagar los propietarios de bienes inmuebles y el arrendatario no tiene porque pagarlo.

El arrendamiento de locales está sujeto a IVA. Si el arrendatario está en el régimen de IVA ordinario, podrá deducir estas cuotas pero en el régimen simplificado no, ya que dicho régimen no permite deducciones.

IRPF:  Si se cumplen ciertas circunstancias, el arrendatario debe retener un porcentaje al arrendador sobre el precio del alquiler e ingresarlo en la agencia tributaria. La factura emitida por el arrendador debe contemplar esta retención.

Reparaciones:  Es importante incluir cláusulas sobre reparaciones: cuales corresponden al propietario y cuales son las que corresponden al arrendadatario.  Así mismo en caso de reparaciones urgentes, se debe dejar la posibilidad al arrendatario de poder realizar las obras y pedir su rembolso al arrendador o a la comunidad de propietarios si procede.

Cesión de contrato o subarriendo:  esta opción está contemplada por la ley con la única obligación del arrendatario de comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o un subarriendo.  En este caso el arrendador tiene derecho a incrementar la renta el 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o una cesión del contrato de arrendamiento.

Si el arrendatario cobra una cantidad en concepto de traspaso, no tiene ninguna obligación de informar o dar un porcentaje al propietario.

Actividad: es mejor no fijar la actividad específica que se vaya a desarrollar en el local,  así el arrendador tendrá siempre libertad para poder cambiar cuando lo considere necesario.

En el contrato deben constar otros aspectos tales como la fianza, las fechas y el modo de pago del los recibos, el derecho preferente de adquisición del local, etc…

Siempre es recomendable consultar la ley para conocer exactamente cuales son los derechos del arrendador y los del arrendatario.

Ley de arrendamiento urbanos (España) – ver Título III: de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.glosario (microempresa, microfinanza,..)

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  1. Criterios para elegir un local comercial con poco presupuesto. | Françoise Clementi linked to this post on octubre 21, 2012

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