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El cuadro de amortización de la hipoteca y la cláusula suelo de la banca española

Si el banco ha incluido una cláusula “suelo” ilegal en las condiciones del reembolso del préstamo hipotecario, ¿cómo saber lo que se ha pagado de más?

Para ello se necesita tener dos cuadros de amortización del préstamo : uno correspondiente a los tipos de interés aplicados por el banco y otro con los tipos de interés que se deberían haber aplicado sin la cláusula suelo.

Con estos dos cuadros, se obtiene la diferencia entre las cuotas cobradas y las que  debería haber cobrado el banco.

¿Qué es un cuadro de amortización?

El cuadro de amortización indica las cuotas a pagar a lo largo de la vida de un préstamo.

Existen distintas formas de devolver un préstamo pero la banca suele aplicar el sistema de cuota constante, con el cual la cantidad a pagar cada mes es siempre la misma mientras no se cambia el tipo de interés.

El cuadro indica para cada mensualidad las partes de capital y de intereses correspondientes a la cuota que se ha de pagar.

Para obtener el cuadro es suficiente conocer los datos siguientes:

  • el importe del préstamo
  • el número de meses establecido para devolver el préstamo
  • el tipo de interés a aplicar

Como conseguir el cuadro

Es posible que el banco haya proporcionado un cuadro de amortización en el momento de formalizar la hipoteca pero dicho cuadro solo sirve mientras se mantiene el tipo de interés inicial.

En la web, existen varios sitios que ofrecen simuladores para calcular las cuotas

por ejemplo podemos consultar la web del Banco de España.

También se puede obtener fácilmente el cuadro con la ayuda de una hoja de calculo (MSO Excel u Open Office Calc,) tal como se indica a continuación:

(solo se necesitan conocimientos básicos de una hoja de cálculo)

Se trata primero de obtener la cuota a pagar: para ello se utiliza la función “pago”

ejemplo:

para un préstamo de 50.000 a pagar en 24 meses con un tipo de interés anual del 3,5%

indicamos la función “pago” con los parámetros: tipo de interés mes, total meses e importe, escribiendo en la casilla de la cuota =pago(0,035/12;24;-50000;;0)

una vez obtenida la cuota, creamos el cuadro con las columnas: nº cuota, saldo inicial, cuota, intereses mes, capital mes

Ejemplo cuadro de amortización cuota constante
importe préstamo 50.000,00
interés anual 3,50
  meses 24
cuota mes   2.160,14
Cuadro de amortización        
nº cuota saldo inicial cuota mes intereses capital
1 50.000,00 2.160,14 145,83 2.014,30
2 47.985,70 2.160,14 139,96 2.020,18
3 45.965,52 2.160,14 134,07 2.026,07
4 43.939,45 2.160,14 128,16 2.031,98
5 41.907,47 2.160,14 122,23 2.037,91
6 39.869,56 2.160,14 116,29 2.043,85
7 37.825,71 2.160,14 110,32 2.049,81
8 35.775,90 2.160,14 104,35 2.055,79
9 33.720,11 2.160,14 98,35 2.061,79
10 31.658,33 2.160,14 92,34 2.067,80
11 29.590,53 2.160,14 86,31 2.073,83
12 27.516,70 2.160,14 80,26 2.079,88
13 25.436,82 2.160,14 74,19 2.085,95
14 23.350,87 2.160,14 68,11 2.092,03
15 21.258,84 2.160,14 62,00 2.098,13
16 19.160,71 2.160,14 55,89 2.104,25
17 17.056,46 2.160,14 49,75 2.110,39
18 14.946,07 2.160,14 43,59 2.116,54
19 12.829,53 2.160,14 37,42 2.122,72
20 10.706,81 2.160,14 31,23 2.128,91
21 8.577,91 2.160,14 25,02 2.135,12
22 6.442,79 2.160,14 18,79 2.141,34
23 4.301,44 2.160,14 12,55 2.147,59
24 2.153,85 2.160,14 6,28 2.153,85
Totales        51.843,27
1.843,27 50.000,00

el saldo inicial de la 1º fila es el capital inicial y para las líneas siguientes es igual al capital inicial de la fila anterior menos el capital mes de la fila anterior

la cuota siempre es la misma

los intereses del mes se obtienen con el capital inicial :

  =  capital inicial * % interés anual /12/100

el capital mes se obtiene fácilmente restando los intereses de la cuota:

 = cuota – intereses


Cambio del tipo de interés en un momento dado

Cuando el préstamo se contrata con un tipo de interés variable, este tipo de interés se revisa con una periodicidad que se indica en el contrato: anual o semestral.

Normalmente dicho tipo de interés está asociado a un indice de referencia tal como el Euribor. El nuevo tipo de interés se obtiene sumando al Euribor un diferencial también especificado en el contrato:
por ejemplo si el  tipo interés debe ser por contrato = Euribor +1,5%;
si el Euribor = 2% el tipo a aplicar será el 3,5%

Cuando el banco aplica el nuevo tipo de interés, el cuadro de amortización cambia a partir del mes de la revisión.

Con el ejemplo anterior, si para la cuota nº 13 el tipo aplicado cambia al 3,1%
se ha de reanudar el cuadro con una nueva cuota:

saldo inicial = 23,436,82
tipo interés= 3,1%
número cuotas pendientes = 12
calculamos la nueva cuota con la función”pago” ( 2.155,85)
y obtenemos el cuadro correspondiente

Modificación tipo de interés a partir del 2º año quedando 12 cuotas por pagar
importe prestamo 25.436,82
interés anual 3,10
  meses 12
cuota mes   2.155,85
Cuadro de amortización        
nº cuota saldo inicial cuota mes intereses capital
13 25.436,82 2.155,85 65,71 2.090,13
14 23.346,69 2.155,85 60,31 2.095,53
15 21.251,15 2.155,85 54,90 2.100,95
16 19.150,20 2.155,85 49,47 2.106,38
17 17.043,83 2.155,85 44,03 2.111,82
18 14.932,01 2.155,85 38,57 2.117,27
19 12.814,74 2.155,85 33,10 2.122,74
20 10.692,00 2.155,85 27,62 2.128,23
21 8.563,77 2.155,85 22,12 2.133,72
22 6.430,05 2.155,85 16,61 2.139,24
23 4.290,81 2.155,85 11,08 2.144,76
24 2.146,05 2.155,85 5,54 2.150,30
   
Estas filas sustituyen a las de cuadro anterior

 

Para obtener el 1º cuadro correspondiente a lo que ha cobrado el banco (con cláusula suelo) el procedimiento ha de hacerse tantas veces como el banco haya cambiado los tipos hasta la fecha  y para obtener el 2º cuadro (sin cláusula suelo), se hará tantas veces como se tenían que haber cambiado los tipos de interés hasta la fecha,  aplicando las revisiones periódicas según el índice a utilizar (Euribor u otro).

Con los dos cuadros, se obtiene la diferencia entre  intereses, capital  y cuotas pagadas y los intereses, capital y cuotas que se deberian haber pagado a una fecha dada.

¿Qué es el Euribor y como encontrarlo?
El Euribor es el tipo de interés interbancario en la zona del euro. Se publica diariamente e indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto existe el Euribor a una semana, a un mes o a un año. El Euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Para conocer el tipo del Euribor a un año, para una fecha dada se puede consultar esta información en la web. Si el euribor es el publicado en el BOE se puede consultar aqui.

Entregas a cuenta

Del mismo modo, si durante la vida del préstamo se han realizado una o varias entregas a cuenta, se procede de la misma manera. Se calcula la nueva cuota con el capital pendiente del préstamo actualizado tras haber realizado una entrega y se reanuda el cuadro con esta nueva cuota y el número de meses pendientes.

¿Qué es la cláusula suelo?
Es el tipo de interés mínimo que el banco va a aplicar y que se establece en una cláusula del contrato de préstamo con tasa de interés variable.

Las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios aplicadas por los bancos en España han sido declaradas ilegales por la falta de transparencia en su aplicación y se ha ordenado que se mantengan en vigor las condiciones de las hipotecas una vez eliminadas dichas cláusulas.

Ahora los bancos han de devolver los intereses cobrados de más a sus clientes y aplicar un cuadro de amortización, sin clausula suelo,  teniendo en cuenta el nuevo capital pendiente a la fecha de la rectificación.

logowebfcEl glosario de la finanza y la empresa

Los desmanes de la banca española

Vida y Muerte de las Cajas de Ahorros Españolas

 

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5 Responses

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  1. Darío García says

    Muchas gracias por el artículo, todas las calculadoras de cláusula suelo que he probado son demasiado simples, y no tienen en cuenta amortizaciones anticipadas, modificaciones en la cláusula suelo por acuerdos con el banco, la eliminación de ésta a partir de una fecha, etc. Por no decir que distintas calculadoras dan resultados distintos con las mismas entradas, sin transparencia de cómo se realiza el cálculo.
    Desconocía la función PAGO() y tenía mis dudas sobre el cálculo de los intereses aplicados a cada cuota, con este artículo queda todo clarísimo y es posible realizar el cálculo detallado controlando todos los factores, es exactamente lo que iba buscando.
    Aprovecho para lanzar una duda que para mi es la pregunta del millón:
    Paralelamente a los dos cuadros de amortización para calcular la diferencia, estaba preparando otro cuadro para el cálculo de los intereses devengados por estas cantidades cobradas de más en cada cuota, y estoy aplicando la misma fórmula de interés que en el cuadro de amortización, pero tomando como “capital inicial” la diferencia de capital amortizado hasta el momento. Me explico:
    En el mes 1, la cuota pagada es de 1000€ pero quitando el suelo corresponden 900€, la diferencia son 100€, que aplicando un 4% de interés me salen 0,33€ de interés devengado.
    En el mes 2, la diferencia de cuota es la misma, 1000-900=100€, por lo que la diferencia acumulada son 100€ de este mes más 100€ del anterior, 200€, que aplicando un 4% de interés me salen 0,67€.
    En el mes 3, la diferencia sigue siendo 100€, más los 200€ acumulados de meses anteriores, a un 4%, me salen 1,00€ de interés devengado.
    Y así sucesivamente…
    ¿Sería correcto el cálculo? No entro en el debate de cuál es el tipo de interés aplicable, solo en el procedimiento para realizar el cálculo, ya que en cada sitio leo una cosa distinta y pocas tienen sentido para mi. También tengo la duda de si calcular el interés cada mes con el % interés anual / 12 ó con el % interés anual x (días del mes) / 365, es decir, usando el % interés diario en vez del % interés mensual.
    Gracias de nuevo por el artículo, que ha sido tremendamente util para mí, y espero que no estén fuera de lugar mis consultas, creo que puede ser interesante para todos los afectados.
    Un saludo.

  2. francoise clementi says

    Dario
    Su comentario sobre cómo calcular los intereses devengados por las cantidades cobradas de más por el banco, es muy acertado. El planteamiento es correcto y con este dato se puede pedir al banco una indemnización por este concepto.
    Me gustaría también indicar que en la reclamación, es importante tener en cuenta el importe del capital pendiente del préstamo. Para restaurar la situación de un préstamo de forma correcta a una fecha dada, el banco ha de generar un nuevo cuadro de amortización con el capital pendiente correcto (indicado en el “cuadro sin cláusula suelo” a dicha fecha), y el tipo de interés correcto (sin cláusula suelo).
    La reclamación por cláusula suelo al banco ha de incluir pues:
    – el importe correspondiente a la suma de las diferencias de las cuotas (= lo cobrado de más)
    – los intereses devengados por estas diferencias
    – para los préstamos no vencidos, la generación de un nuevo cuadro de amortización con el capital pendiente actualizado y la tasa de interés correcta.

    La tasa de interés mensual:
    Obtener la tasa de interés mensual a partir de la anual dividiéndola por 12 me parece correcto en este caso (se trabaja con mensualidades). No hacerlo así complicaría mucho los cálculos y las diferencias obtenidas no serían muy significativas.

  3. Darío García says

    Muchas gracias por la respuesta, en base a estas premisas ya he podido calcular con detalle todos los conceptos a reclamar.
    Ciertamente la diferencia entre aplicar un interés mensual o diario, tras hacer los cálculos ha resultado en mi caso menor que 1€ (un 0,03%), por lo que supongo que no merece la pena la complicación.
    Saludos.

  4. jordi says

    LA CANTIDAD QUE HE PAGADO DE MAS, SON LOS INTERESES, Y AL HABER AMORTIZADO MAS CAPITAL, ME HAN DISMINUIR EL CAPITAL PENDIENTE NO? MUCHAS GRACIAS

  5. francoise clementi says

    1.- Con un tipo de interés más bajo, el capital se amortiza mas rápidamente en el sistema de amortización de cuota constante.

    2.- Si el préstamo está completamente amortizado (pagado) el importe de las cuotas pagadas de más es igual a los intereses pagados de más.

    3.- De no estar el préstamo amortizado (aun vivo), siempre la suma de la diferencia de cuotas es igual a la suma de la diferencia del capital amortizado y la diferencia de los intereses pagados.

    4.- Si queremos restablecer el préstamo tal como si no se hubiera aplicado la clausula suelo:
    se debe pedir le devolución de las cuotas pagadas de más
    y que se restablezca el nuevo capital pendiente (ha de ser menor).

    5.- Si se opta por reclamar los intereses cobrados de más, se tiene que mantener el capital pendiente a la fecha (con aplicación de la clausula suelo).
    En este caso se debe tener en cuenta que el capital pendiente va a ser mayor al capital obtenido en el punto 4 y las cuotas a partir de la fecha del cambio (anulación clausula suelo) serán más elevadas.



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